Avec le calcul du déficit foncier, les propriétaires d’un logement proposé à la location nue peuvent se voir alléger le montant de leurs impôts. Mais face à cette complexité fiscale, comment procéder ? Faut-il faire appel à un spécialiste ? Comment exploiter au mieux ce dispositif pour son bénéfice personnel ? Aujourd’hui, nous allons découvrir ce qu’est réellement le déficit foncier et comment en bénéficier.
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet de réduire le montant à payer en impôt si les charges sont supérieures aux recettes. Les propriétaires d’un logement proposé à la location nue peuvent bénéficier du déficit foncier, à condition d’opter pour le régime d’imposition au réel.
Le déficit foncier correspond à l’excédent des charges déductibles, comme les intérêts des emprunts immobiliers et autres frais liés à l’investissement, par rapport aux revenus fonciers, c’est-à-dire les recettes liées au logement locatif telle que les loyers bruts.
Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier, il est nécessaire de disposer du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut peut être obtenu si le logement est destiné à la location longue durée et que le propriétaire ne possède pas plus de 10 biens immobiliers ou plus de 5 000 m² de surface habitable.
Le calcul du déficit foncier se fait en comparant les charges et les revenues générés par le bien locatif concerné. Pour cela, il est nécessaire de soustraire les charges des revenus.
Les charges déductibles du calcul du déficit foncier sont variables selon chaque cas particulier et peuvent contenir :
Il s’agit des intérêts versés sur le prêt immobilier pour financer l’achat ou rénovation du bien locatif. Le capital restant dû est non imputable, il ne doit donc pas être inclus dans ce calcul.
Ces travaux peuvent être des achats matériels pour l’aménagement intérieur (meubles), des travaux structurels (réparations) ou encore des frais annexes (assurance habitation ou électricité). Tous ces frais sont entièrement déductibles. Il est important de noter que seuls les travaux engagés sur le bien locatif pendant la même année peuvent être déduits.
Les revenus imputables sont les recettes qui entrent dans le calcul du déficit foncier :
Le loyer est directement lié au logement proposé à la location et son montant sera pris en compte pour le calcul du déficit foncier. Il doit être précis, surtout si le propriétaire applique une majoration tarifaire, comme les frais de dossier ou encore les charges supplémentaires (entretien). Ces charges ne sont pas considérées comme des revenus, elles constituent une charge financière pour le locataire.
Si le propriétaire opte pour un investissement à plusieurs niveaux (location meublée et non professionnelle par exemple), il devra prendre en compte également ces données pour effectuer le calcul final. Ces revenus, appelés « Revenus globaux » ne peuvent pas être imputés car ils relèvent d’un autre régime que celui du déficit foncier.
Une fois les charges déductibles et les revenus importables soustraits, on obtient le résultat du déficit foncier. Ce résultat est ensuite imputable sur l’impôt à payer par le propriétaire si son salaire global est inférieur à 25 000€.
Le déficit foncier permet de réduire le montant à payer en impôts pour chaque année civile lorsque les charges sont supérieures aux revenus et qu’il reste une différence non remboursable. De plus, ce mécanisme offre également aux propriétaires certaines exonérations de plus-values comme celles engendrées par la revente ou un changement de statut.
La somme du déficit foncier peut être imputée sur l’impôt à payer par le propriétaire pour chaque année civile dont les charges ont générés un déficit. Cette réduction ne concerne que les revenus inférieurs ou égaux à 25 000 €.
Le déficit foncier permet aux propriétaires d’être exonérés de certaines plus-values liées à la revente ou au changement de statut du bien. Les gains engendrés par cette opération sont également pris en compte pour le calcul du déficit foncier, mais peuvent être totalement exonérés.
Malgré ses avantages, le déficit foncier est soumis à certains risques qui doivent toujours être pris en compte :
Si le montant du déficit foncier est supérieur à 25 000 €, il sera susceptible d’être repris par l’administration fiscale. Pour éviter ce genre d’incidents et pouvoir bénéficier des réductions et exonérations offertes par le déficit foncier, il est recommandé de limiter le montant des charges déductibles à moins de 25 000€.
Si les chiffres fournis ou les documents relatifs aux opérations effectuées ne correspondent pas aux critères imposés par l’administration fiscale, le déficit calculé pourra être considéré comme non reconnu et donc non imputable.
L’optimisation du déficit foncier consiste à trouver le juste milieu entre les intérêts versés sur l’emprunt immobilier et les recettes générées par la location. Pour cela, il convient d’effectuer des opérations visant à augmenter les charges déductibles tout en veillant à limiter la différence entre les revenus et les charges.
Pour optimiser son déficit foncier, il est important de trouver un juste milieu entre les montants versés en intérêt et les recettes générés par la location.