Avec le déficit foncier, les propriétaires bailleurs peuvent réduire le montant de leur impôt sur le revenu Chaque année, une partie du déficit se transforme en une baisse de l’impôt sur le revenu grâce à un mécanisme fiscal bien connu. Mais faut-il pour autant y avoir recours ? Quels sont les conditions à respecter ? Entre allègements fiscaux et obligations légales, faisons un point sur l’impact et les implications d’une telle disposition.
Le déficit foncier est un système de défiscalisation permettant aux propriétaires bailleurs de limiter le montant des revenus fonciers imposables. Il est institué par la loi Balladur en 1993.
Le déficit foncier résulte d’une différence entre les charges supportées par le propriétaire pour ses biens immobiliers mis en location (intérêts d’emprunt, frais de gestion locative, travaux, etc.) et les loyers perçus.
En cas de déficit, une partie des charges minuscules peut être imputable sur le revenu global.
Cela est possible grâce à l’imputation des charges supplémentaires sur le revenu global du contribuable au titre de la période concernée.
Les avantages principaux du dispositif du déficit foncier sont :
Il existe certaines conditions que doivent remplir les propriétaires bailleurs afin qu’ils puissent bénéficier du déficit fiscal :
Il est nécessaire que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit foncier pour profiter des avantages offerts par ce dispositif.
Par exemple, si un propriétaire a loué un appartement en 2017 et qu’il a déclaré le déficit affiché dans sa déclaration d’impôt en 2018, il devra s’assurer que le même bien sera encore loué au moins jusqu’au 31 décembre 2020.
Le système de défiscalisation immobilière peut également être appliqué aux investissements immobiliers destinés à rénover un bien locatif afin d’alléger la fiscalité due par son propriétaire. Des plafonds de 40% ou 50 % sont généralement appliqués selon les montants engagés et validés par l’administration fiscale.
Le contribuable doit imputer le montant du déficit sur son revenu global de l’année en cours. Lorsque le montant des charges supplémentaires excède celui des recettes financières, une partie du montant peut alors être reportée sur les années ultérieures sous diverses formules (Périssol ou Cosse Ancien).
Les plus-values non réalisées et le solde des recettes infructueuses peuvent être appliqués pour diminuer le montant total imposable comme si ces revenus effectifs avaient été effectivement obtenus. Le montant maximal pris en compte s’ils ne reviennent pas à plus de 10 700€ (15 300 € pour des cas spéciaux) pour éviter la double imposition.
La loi Élan a élevé le plafond de déduction du déficit foncier imputable sur le revenu global à 10 700 € et à 15 300 € pour des situations exceptionnelles (réhabilitation, mise en accessibilité, etc), par an.
Il convient de rappeler qu’en cas d’arrêt ou de réduction temporaire des loyers perçus par exemple, cette différence entre les coûts relève directement des charges supportées par le propriétaire bailleur immobilier et donc ne fera pas partie du déficit imputable.
De plus, certains travaux sont exempts d’impôt comme ceux effectués pour améliorer un bien locatif vétuste ou encore effectuer des travaux visant à faciliter l’accès des personnes handicapées. Il est donc important de se renseigner préalablement sur la nature du bien et le type de travaux nécessaires afin de connaître son niveau d’imposition avant d’investir.
Le contribuable doit être vigilant quant à la bonne gestion du déficit et veiller à ce que tous les documents justifiant des frais engagés soient conservés pendant 6 ans s’il souhaite bénéficier pleinement des avantages fiscaux offerts par ce dispositif. Ces documents serviront alors de preuve de la bonne application de son plan d’investissement en cas de contrôle fiscal.
Après avoir examiné le déficit foncier et ses avantages fiscaux pour les propriétaires bailleurs, il est clair que le dispositif de défiscalisation immobilière permet aux propriétaires de réduire considérablement le montant des revenus fonciers imposables. Pour se prévaloir du dispositif, toutefois, les propriétaires doivent remplir certaines conditions. Ces conditions incluent notamment l’engagement à louer le bien à un loyer raisonnable pendant une période minimale, ainsi que l’utilisation des loyers en vue d’investir dans des travaux importants sur le bien immobilier. En somme, grâce au dispositif de déficit foncier et aux différents avantages qu’il offre, les propriétaires bailleurs peuvent profiter de réductions d’impôts substantielles qui leur permettront d’amortir leurs investissements immobiliers et de récupérer une partie de leur mise de départ.