La Haute-Garonne grandira encore en 2070. Mais pas grâce à ses naissances.
Une infographie circule beaucoup sur LinkedIn : une carte de France intitulée « Évolution de la population par département entre 2025 et 2050 », publiée par le compte Actus & Docs, où la Haute-Garonne porte l’un des chiffres les plus élevés de métropole, +15,5 %. Je ne reproduis pas l’image. Les chiffres viennent des projections Omphale 2022 de l’Insee, scénario central, et c’est à cette source que je suis retourné. Elle dit vrai, et elle cache l’essentiel.
Un des dix départements en croissance jusqu’en 2070
Dans son étude nationale de novembre 2022, l’Insee projette que seuls dix départements continueraient d’en gagner sur toute la période : l’Ariège, la Haute-Garonne, la Gironde, l’Hérault, l’Ille-et-Vilaine, la Loire-Atlantique, le Tarn, le Tarn-et-Garonne, la Guyane et Mayotte. Quatre des dix entourent Toulouse. La déclinaison pour l’Occitanie donne les ordres de grandeur : 1 380 672 habitants en Haute-Garonne en 2018, environ 1 707 000 en 2050 et 1 757 000 en 2070.
J’ai refait le calcul de la carte à partir des tableaux détaillés par département : 1 477 690 habitants en 2025, 1 706 780 en 2050, soit +15,50 %. Le chiffre est exact. Mais c’est une projection, construite sur des hypothèses que l’institut énonce et dont il écrit lui-même que « les projections ne doivent pas être assimilées à des prévisions ». Les hypothèses du scénario central, parti du recensement de 2018, sont une fécondité stable à 1,8 enfant par femme à partir de 2023 et un solde migratoire avec l’étranger de +70 000 personnes par an pour la France.
Ce que la projection n’avait pas prévu
Ces deux hypothèses ont déjà vieilli. Le bilan démographique 2025 donne une fécondité de 1,56 enfant par femme, après 1,61 en 2024, loin des 1,8 du scénario. Pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, le solde naturel de la France est négatif, autour de −6 000. Le solde migratoire, lui, est estimé provisoirement à +176 000, plus du double de l’hypothèse.
En Occitanie, l’érosion est plus forte encore : 1,43 enfant par femme en 2025 et un solde naturel de −14 100, selon l’Insee Flash d’avril 2026. La Haute-Garonne est le seul département de la région où les naissances dépassent encore les décès, avec un excédent de +3 500 en 2025. Or le fichier détaillé d’Omphale lui attribuait un excédent naturel d’environ 6 200 personnes pour cette même année : la réalité en fait à peu près la moitié. L’exception haut-garonnaise que l’Insee décrivait en 2022 tient, mais elle est plus mince que prévu.
Surprise dans l’autre sens. Le recensement 2023 compte 1 471 468 habitants en Haute-Garonne, là où le scénario central en projetait 1 449 790. Le département a plus de 20 000 habitants d’avance sur la projection, avec moins de naissances que prévu. La différence ne peut venir que des arrivées.
Une croissance qui dépend des arrivées
Entre 2017 et 2023, la population de la Haute-Garonne a augmenté de 1,3 % par an, dont 0,4 point par le solde naturel et 0,9 point par le solde apparent des entrées et des sorties. Deux tiers de la croissance observée viennent des arrivées. Pour la région, la projection pose le même diagnostic sur 2018-2070 : un solde naturel de −0,29 point par an et un solde migratoire de +0,54 point.
Qui vient, et pourquoi ? Dans une étude de décembre 2020 fondée sur le recensement 2017, l’Insee compte 40 100 personnes arrivées en un an en Haute-Garonne depuis une autre région ou l’étranger ; à Toulouse Métropole, 42 % des arrivants en emploi sont cadres. L’étude écrit qu’« un marché du travail créateur d’emplois comme l’est celui d’Occitanie en 2016 peut susciter des arrivées d’actifs ». C’est le lien le plus solide que j’aie trouvé, et il est prudent. Pour la suite, je raisonne en analyse, pas en fait. L’emploi salarié du département est quasi stable depuis fin 2025 selon Insee Conjoncture Occitanie. Une étude d’octobre 2024 montre que les grands pôles de la région ne comptaient plus que 80 arrivées pour 100 départs en 2021, contre 95 en 2017. Si l’emploi cesse de tirer, les arrivées ralentissent ; si la métropole se desserre vers sa périphérie, le département n’y perd rien, mais Toulouse, si.
Lecture terrain — On voit beaucoup de gens revenir, notamment de la région parisienne. En ce moment, je vends une maison à un ami natif de Toulouse, parti travailler à Paris, qui revient avec une expérience qui lui ouvre un poste intéressant ici. À mon avis, ce mouvement s’accélérera avec l’arrivée de la LGV.
Habitants contre ménages
C’est le point que la carte ne montre pas, et le plus important pour le logement. Une population ne se loge pas par habitant mais par ménage, et les ménages augmentent plus vite que les habitants. L’Insee l’a chiffré en mai 2025 : entre 2021 et 2050, la Haute-Garonne compterait 197 771 ménages de plus, environ 6 900 par an. En Occitanie, les ménages croîtraient de 20 % pour une population à +11 %. L’Insee en déduit un besoin de 37 000 logements par an dans la région jusqu’en 2035, puis 17 000 par an.
Là encore, le recensement va plus vite que la projection. La Haute-Garonne comptait 631 765 ménages en 2017 et 708 795 en 2023 : 77 000 de plus en six ans, près de 12 800 par an, presque le double de la moyenne projetée pour 2021-2050. La part des ménages d’une personne est passée de 39,3 % à 42,6 %. Mon analyse : même si la population ralentit comme le scénario le suppose, la demande de logements est portée par la décohabitation et le vieillissement, que la baisse des naissances ne freine pas.
Où se fera la croissance
Le département n’est pas homogène, sa croissance non plus.
| Commune | 2017 | 2023 | Variation | Par an | dont arrivées |
|---|---|---|---|---|---|
| Toulouse | 479 553 | 514 819 | +7,4 % | +1,2 % | +0,5 pt |
| Blagnac | 24 517 | 27 604 | +12,6 % | +2,0 % | +1,5 pt |
| Colomiers | 38 951 | 40 882 | +5,0 % | +0,8 % | +0,4 pt |
| Balma | 16 568 | 17 772 | +7,3 % | +1,2 % | +1,0 pt |
| Labège | 4 044 | 4 392 | +8,6 % | +1,4 % | +1,6 pt |
| Escalquens | 6 660 | 6 924 | +4,0 % | +0,7 % | +0,6 pt |
| Saint-Jory | 5 797 | 8 662 | +49,4 % | +6,9 % | +5,9 pt |
| Saint-Orens-de-Gameville | 11 830 | 14 646 | +23,8 % | +3,6 % | +3,6 pt |
| Cugnaux | 17 974 | 20 662 | +15,0 % | +2,4 % | +1,5 pt |
| Haute-Garonne | 1 362 672 | 1 471 468 | +8,0 % | +1,3 % | +0,9 pt |
Toulouse, 35 % des habitants du département, a gagné 35 000 habitants en six ans, un tiers de la croissance départementale, davantage par ses naissances que par ses arrivées. La couronne, c’est l’inverse : Blagnac et Balma gagnent l’essentiel par les entrées, Labège aussi, avec un solde naturel négatif ; Colomiers, et Escalquens dans le Lauragais, progressent plus lentement. Les records sont ailleurs : Saint-Jory a gagné près de 50 % en six ans ; Saint-Orens 24 %, entièrement par ses arrivées ; Cugnaux 15 %. La croissance se fait là où l’on construit et où l’on peut encore acheter une maison.
Le Gers, que je regarde dans l’encadré sur Auch de ma méthode, est projeté par l’Insee à 195 000 habitants en 2050 contre 191 283 en 2018, c’est-à-dire stagnant : mon pari sur Auch va à contre-courant de la projection officielle, et je l’assume comme un pari.
Pour l’habitant, puis pour l’investisseur
Pour l’habitant, la Haute-Garonne devrait rester un département où le nombre de ménages augmente pendant toute la durée d’un prêt immobilier. Ce n’est pas une garantie de prix, c’est une garantie de concurrence pour se loger.
Pour l’investisseur, je distingue trois profils, sans promesse de rendement. Celui qui cherche la demande la plus profonde vise les petites et moyennes surfaces dans les communes déjà desservies (Toulouse, Blagnac, Colomiers, Balma), où les petits ménages sont les plus nombreux. Celui qui accepte le temps long et le chantier regarde les communes qui grandissent par leurs arrivées et leur construction neuve, au nord et au sud-est, en sachant que l’offre neuve pèse sur les loyers. Celui qui parie sur un territoire plutôt que sur un flux, comme moi avec le Gers, sait qu’il parie contre la projection. Dans les trois cas, le raisonnement doit tenir si la population croît moitié moins vite que prévu.
Ce qu’il faut retenir
La carte dit vrai : la Haute-Garonne est l’un des dix départements que l’Insee voit encore grandir en 2070, et le +15,5 % entre 2025 et 2050 est bien le chiffre du scénario central. Mais c’est une projection, bâtie sur une fécondité de 1,8 quand la France est à 1,56. Ce qui fait grandir le département aujourd’hui, ce sont les arrivées, pour les deux tiers ; ce qui fait croître la demande de logements, ce sont les ménages, qui augmentent une fois et demie plus vite que les habitants. La Haute-Garonne grandira sans doute encore, et ce ne sera pas grâce à ses naissances.
Sources
Insee Première n° 1930 et 2087 ; Insee Analyses Occitanie n° 100, 123, 153 et 160 ; Insee Flash Occitanie n° 153 ; Insee Conjoncture Occitanie n° 53 ; projections Omphale 2022, scénario central ; dossiers complets, recensements 2017 et 2023. Consultés le 9 novembre 2026. Infographie : Actus & Docs, d’après Insee Omphale.
